古稀老人诉离婚经济适用房如何分？

张某诉周某某离婚纠纷案

案件详情：

周某某此前曾在张某户籍所在地服役数年，在此期间，双方因多次一同参加篮球比赛而结识。双方相识之初，周某某早已结束了第一段婚姻，独自一人抚养照顾婚生女儿周小某，而那时张某与第一任配偶共同生育一儿一女，且尚处于第一段婚姻关系存续期间。后张某与第一任配偶解除第一次婚姻关系，并对周某某展开猛烈的追求，双方于x年x月x日在杭州市某区人民政府婚姻登记处办理了正式的结婚登记手续。 婚后的x年x月x日，双方共同购买位于杭州市某区某公寓住房一套（含附属设施设备），该房屋系周某某以军人身份购入的具有福利性质的经济适用房，产权登记在夫妻双方名下。案涉房屋的首付款人民币118401元，张某仅支付了1万元，剩余首付款均系周某某支付，周某某系该房屋的主贷人，每月按揭贷款也均通过周某某的银行卡进行划扣。房屋交付后的装修费用，购买家具家电的费用以及整个家庭的日常开支包括水、电、煤气费等均是周某某一人承担并支付。 x年x月，张某以周某某再婚前的婚生女儿一直居住在其与周某某共同所有的房屋内，不仅严重影响其正常生活，而且对夫妻感情造成了极其不利的影响为由，向杭州市x区人民法院提起离婚诉讼，要求分割案涉房屋，提出房屋归周某某所有，同时明确周某某需以房屋单价约人民币45000元/平方米的标准，向其支付房屋一半的折价款，约人民币250万元。 在周某某看来，再婚后的十八年期间，张某早已忘却结婚时的种种承诺，婚姻关系存续期间，张某一直游手好闲，对于家庭事务不管不顾，家中大大小小的生活开支均是周某某一人在承担，张某不仅未在经济层面替周某某分担过压力，也从未在精神层面给予周某某任何慰藉，就算周某某生病住院，张某也从未去医院照顾过一天，让周某某十分心寒。由于周某某身体状况越来越差，而张某又对其不闻不问，在不得已的情况下，周某某为了得到女儿的细致照顾，便让女儿过来同住，但女儿却遭到张某的冷眼相待。在周某某看来，张某婚后的种种言行早已让周某某对这一段婚姻关系彻底丧失了信心。周某某接到法院通知后，当即咨询了律师，并坦言其同意离婚，也希望尽早解除这一段名存实亡的婚姻关系，但是案涉经济适用房是周某某一辈子的心血，周某某实在无法接受张某提出的分割比例，便委托律师积极应诉。

律师策略：

本案焦点在于以周某某军人身份购买的具有福利性质的经济适用房，在周某某的资格贡献与经济贡献都显著高于张某的情况下，登记在双方名下的经济适用房该如何分割，以及婚内周某某对家庭承担了更多的义务，在《民法典》已经颁布但尚未施行的情况下，是否可以参考《民法典》婚姻家庭编第1088条的规定，主张相应的经济补偿。

一、本案的第一个争议焦点是案涉经济适用房该如何分

房屋分割问题，首先需要考虑的是如何确定该房屋的价值，其次需要考虑的是房屋的分割比例。原告张某起诉称案涉房屋的单价为45000元/平方米，但据我们了解，原告所提的单价实际上是同一地段商品房的价格。众所周知，经济适用房的单价与商品房的单价显然无法相提并论，并且案涉经济适用房的土地出让金尚未缴纳，扣除土地出让金之后的房屋净值就更低了。经代理律师与杭州市发改委、杭州市房管局、杭州市财政局等相关部门核实后了解到：在杭州市范围内，针对允许上市交易的经济适用房，杭州市发改委同杭州市财政局会委托具有相应资质的房地产评估机构对经济适用住房的市场价格进行评估并公布评估价格。经查询，杭州市政府信息公开网上公布的2019年9月12日至2020年9月11日期间杭州市区经济适用住房市场评估价格表中并没有案涉房屋所在小区的评估价格，由此可知，案涉房屋目前根本无法上市交易，更不清楚其客观价值。故在案涉房屋目前的市场价值根本无法确定的情况下，代理律师首要的诉讼策略是主张按照当初的购房价格进行分割。但，通过大量的案例检索并结合代理律师实际办案经验可知，离婚纠纷中以购房价格来分割房屋的案例少之又少，因此，首要的诉讼策略无法作为本案唯一的诉讼策略，还需另辟蹊径。

在该房屋具体的市场价值根本无法确定的情况下，为了尽可能准确的估算该房屋目前的实际价值，代理律师只能参照杭州市政府信息公开网上公布的2019年9月12日至2020年9月11日期间杭州市区经济适用住房市场评估价格表中与案涉房屋同地段、仅一街之隔的经济适用房小区房屋的市场评估价格来确定案涉房屋大致的市场价格，并以该价格为标准，结合《杭州市人民政府办公厅关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》（杭政办〔2013〕3号）的规定，计算出需补交的土地收益等价款【具体计算公式为：需补交的土地收益等价款=（届时的评估单价-经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费】，争取在周某某确定要案涉房屋所有权的情况下，以期达到在合理范围内尽可能降低该房屋的市场净值，从而少支付房屋折价款的目的。

另，关于案涉经济适用房的分割比例，被告张某认为案涉房屋是在双方登记结婚后购买，并且房屋登记在夫妻双方名下，因此张某自始至终均主张应该按照各50%的比例进行分割，即在案涉房屋归周某某一人所有的情况下，周某某需向其支付房屋目前价值50%的折价款。结合本案客观事实，因张某对案涉房屋的经济贡献几乎可以忽略不计，张某仅在购房时支付过定金中的1万元，而剩余的房屋首付款及购房后每个月的按揭贷款均是周某某一人支付，就连房屋装修款、家具家电费用等也均来源于周某某一人。虽然登记结婚后，双方的工资收入都属于夫妻共同财产，但从出资来源看，周某某对该房屋的经济贡献远大于张某。基于此，为了让承办法官能够更直观地了解到案涉房屋的出资情况，代理律师除了提交周某某支付房屋首付款以及房屋按揭贷款的还款记录之外，还将双方出资的情况通过表格形式进行梳理与对比，凸显周某某对于案涉房屋的经济贡献显著高于张某这一重点，并要求法院切勿机械地对半分割，而是要考虑双方不同的贡献程度。

此外，本案协商过程中，张某曾明确案涉房屋的经济贡献几乎均来源于周某某一人，张某曾自认该房屋应按照张某20%，周某某80%的比例进行分割，对于张某自认的过程，周某某保留了相应的录音，我们也将该录音证据进行文字整理后一并提交给法院。

二、本案的第二个争议焦点是周某某可否主张经济补偿。

离婚纠纷案件中，经济补偿案件数量之所以比较少，主要原因在于原《婚姻法》第40条明确将“夫妻分别财产制”作为请求离婚经济补偿的前提条件，也就是说，只有在夫妻双方书面约定财产归各自所有的情况下，一方对于家庭付出较多才可以主张经济补偿。但是在现实中，绝大部分的家庭没有采用夫妻分别财产制，而是法定的夫妻共同财产制。也正是因为此，很多离婚纠纷案件中的离婚经济补偿的相关诉讼请求都会因为不满足前提条件而被驳回。

本案在审理过程中，《民法典》已经颁布但尚未生效施行，《民法典》第1088条将离婚经济补偿的前提条件，即“夫妻分别财产制”的条件删除，扩大了离婚经济补偿的适用范围。《民法典》的新规定对于本案周某某而言，在一定程度上肯定是有利的。因此，代理律师结合本案的实际情况，整理汇总了周某某对于家庭的付出，不仅让周某某以第一口吻的形式给法官拟写了一封关于家庭生活细节的信件，同时将周某某对于家庭的付出，包括承担家庭大大小小的开支相关的记录进行梳理，一并提交给法官，并主张案涉房屋应按照周某某至少90%，张某至多10%的比例进行分割。

本案最终调解结案，通过调解过程当中承办法官与双方沟通的内容可知，针对周某某对案涉房屋的资格贡献与资金贡献，以及周某某对于家庭生活的付出，均得到了肯定性评价。在共有房产的分割上，最终周某某只需要向张某支付经济适用房扣除土地出让价款后净值25%的房屋折价款，很有力地维护了委托人的合法权益。

案件结果：

本案最终调解结案，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、张某与周某某自愿离婚；二、位于杭州市某区某公寓某室房屋及房屋内附属设施设备、家具、家电归周某某所有，周某某于2020年12月31日前支付张某房屋补偿款430000元；三、张某在收到房屋补偿款430000元之日起三十日内配合周某某办理杭州市某区某公寓某室房屋产权过户登记手续，并从杭州市某区某公寓某室房屋搬离及将户口迁出；四、如张某因为个人原因未按上述期限办理房屋过户登记手续及将户口迁出和搬离房屋，则张某需另行支付周某某100000元；五、双方名下其他财产及各自经手的债权债务由各自处理和承担。

典型意义：

本案亮点主要体现在代理人强调当事人周某某在婚后申请并购买的经济适用房不仅具有强烈的人身性质和福利性质，而且当事人周某某对该房屋的出资显著高于张某，从而借此说服法院在房屋分割上更多地考量周某某的资格贡献和经济贡献；此外，基于案涉经济适用房因政策原因无法上市交易使得其市场价值难以确定的客观事实，代理人主张依照购房价格进行分割，并主张需考虑缴纳的土地出让金及税费成本，从而最大程度维护当事人合法权益；最后，婚内周某某对家庭承担了更多的义务，在《民法典》已经颁布但尚未生效的情况下，代理人认为可以参考《民法典》婚姻家编第1088条的规定主张相应的经济补偿，在房屋的分割比例上得到一定程度的倾斜，这不仅是对当事人多年来付出的一种肯定，也同时保障了当事人的财产利益，体现公平正义。