15年行业经验

回答：针对开发商延迟交房，业主们可集结起来找开发商讨个说法，如果不行可走法律程序。根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，如果开发商没有按期交房，业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当先进行催告。催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。

回答：下列情形可以作为拒收的正当理由： 　　1、房屋未经竣工验收合格; 　　2、交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》; 　　3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件; 　　4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人; 　　5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件; 　　6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

回答：“订金”与“定金”是不同的法律概念。这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。《民法典》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。

而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

回答：如果买方实际交付了房款，并办理了过户，符合《民法典》规定的善意取得构成要件的，视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，不符合善意取得构成要件，那么合同则可能被撤销而返还房屋。 夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的夫妻共有的房屋，如果房屋已经交付但尚未办理过户登记，则因不符合《民法典》规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院不予支持。但买受人可以主张解除房屋买卖合同，且善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。